MIRAP（ミラップ）の不動産投資は怪しい？運営会社を検証

編集長のコメント

タダシ

編集長のタダシです。 『MIRAP（ミラップ）』の不動産投資、SNS広告やオンライン面談の案内で見かけた方も多いと思います。

公的資料と一次情報だけで、一緒に確認していきましょう。

「初期費用0円」「管理費は月1000円から」という数字だけが独り歩きしがちですが、 Amazonギフト券キャンペーンには細かい参加条件があり、 担当者によって対応に差があるという口コミ（二次情報）も見られるからです。 ここから、公的資料と一次情報で1つずつ確認していきます。

編集長のコメント

タダシ

正直に言います。

実在企業だから安全、というわけではありません。

少なくとも、その場で契約書にサインするのはやめておいた方がいいと思います。

結論を先に置きます

結論から書きます。 MIRAPは、宅地建物取引業の免許を持つ、実在の不動産会社が展開する、 区分マンション投資のサービスです。 運営実態そのものが見えない、匿名の投資案件とは違います。

ただし、実在企業だからといって、この場での即決契約をおすすめするわけではありません。 理由は3つあります。

① 管理費の安さと、契約総額は別の話です。 月額1000〜2500円という管理費は、確認できる事実です。 ですが 物件価格・修繕積立金・仲介手数料・ローン諸費用を含めた総額は、別に確認が必要 です。

② 区分マンション投資そのものが、一般的なリスクを抱えています。 立地条件がどれだけ良くても、区分マンション投資である以上、 老朽化・空室・サブリース減額解除のリスクからは逃れられません。 これは国民生活センターなども指摘している、一般的な性質です。

③ オンライン完結とキャンペーンで、その場の勢いが生まれやすい構造です。 Web面談だけで完結する手軽さと、Amazonギフト券のキャンペーンが重なると、 持ち帰って検討する、という選択肢が薄れがちです。

編集長のコメント

タダシ

実在企業＝安全、ではありません。

『大丈夫そう』という印象と、『契約内容が明確』は別の話です。

まずは3つに分けて見る

ここからは、MIRAPを 3つの切り口 に分けて見ていきます。 ①サービス内容としくみ、②区分マンション投資そのもののリスク、 ③勧誘手法とキャンペーン・運営。 広告の言葉と、確認できる事実を、分けて並べます。

MIRAP、あるいは運営会社を、「怪しい会社だ」と決めつけるものではありません。 実在企業であることと、契約内容が明確であることは、別の話です。 この記事では、その2つを分けて並べていきます。

編集長のコメント

タダシ

良い評判記事も、気になる評判記事も、両方参考程度に留めるのが安全です。

最後は自分の目で確認しましょう。

①サービス内容としくみを検証する

MIRAPが打ち出す一番の特徴は、管理費用の安さです。 公式サイトによれば、月額1000〜2500円程度とされています。 これは、不動産管理業界の中でもかなり低い水準です。 では、なぜここまで下げられるのか。 順番に見ていきます。

MIRAPは、独自のRPA「MIRAP OFFICE」を使っていると説明しています。 RPAとは、業務を自動化するロボットのことです。 業務を自動化すれば、人件費を抑えられます。 それが管理費の低価格化につながっている、というのがMIRAP側の説明です。 この説明自体は、コスト構造として無理のある話ではありません。

編集長のコメント

タダシ

「月1000円から」という管理費の安さは、たしかに魅力です。 ただ、それはあくまで管理費の話。

物件価格や修繕積立金まで含めた総額は別に確認する必要があります。

管理費の安さは、費用の一部にすぎません。 区分マンション投資には、ほかにも費用がかかります。 申し込み前に確認しておきたい費用を、整理しました。

• 修繕積立金：将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用です。管理費とは別枠になります。
• 管理委託手数料：家賃収入に対して数%程度かかることが一般的です。
• 仲介手数料：物件購入時に不動産会社へ支払う費用です。
• ローン諸費用：金融機関への事務手数料や保証料など、初期費用としてまとまった金額になることがあります。

MIRAPが扱う物件は、大阪を中心とした関西都市部に集中しています。 築年数が浅く、駅から近いワンルームマンションが中心です。 手続きは、来店不要のオンライン完結（Web面談）で進められます。

公式サイトには、「オーナー様の声」というページもあります。 複数のオーナーインタビューが掲載されています。 ただし、これは運営会社自身が集めた声です。 良い評価が中心になりやすい点は、割り引いて読む必要があります。

編集長のコメント

タダシ

「自社RPAで人件費を削減」という説明自体は、コスト構造としては筋が通っています。

ただし、それが物件選定の質まで保証するわけではありません。

②区分マンション投資そのもののリスクを確認する

MIRAP固有の話から離れて、区分マンション投資という仕組みそのもののリスクを確認します。 国民生活センター「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！」（2019年3月28日発表）は、次のようなリスクを挙げています。

同資料の趣旨をまとめると、老朽化による価格下落のリスクがあります。 空室や家賃滞納で、想定家賃収入が得られないリスクもあります。 サブリースでも、「空室保証」「家賃保証」とうたわれることがあります。 ただし、賃料引き下げや契約解除のリスクがあるとされています。 さらに、固定資産税の納税義務や修繕義務など、オーナー側の負担も指摘されています。

この数字は、2019年3月28日発表・2018年度までの集計です。 最新の統計ではありません。 それでも、20歳代が強引な勧誘トラブルに巻き込まれてきた傾向は読み取れます。

不動産投資では、「みんなで大家さん」で起きた行政処分や分配金遅延のように、 想定利回りどおりに進まなかった事例が公的資料で確認できます。 同じく不動産クラウドファンディング「ヤマワケエステート」の業務停止・資金流用の検証でも、 利回り訴求と運用実態の差が問題になりました。 ただし、区分マンション投資とクラウドファンディングは仕組みが違います。 上記の事例を、そのまま同一視するのは避けたいところです。

ここまでのリスクは、特定の会社に限った話ではありません。 区分マンション投資という仕組みが、構造的に抱えているリスクです。 「駅近・築浅だから安心」は、この構造的リスクを打ち消す理由にはなりません。

編集長のコメント

タダシ

「大阪の駅近・築浅だから安心」という説明、聞こえはいいです。 ですが、区分マンション投資である以上、 老朽化・空室・サブリース減額のリスクは立地に関係なく存在します。

『MIRAPだから大丈夫』という理由にはなりません。

編集長のコメント

タダシ

不動産クラウドファンディングとは、そもそも仕組みが違います。

『少額から』というイメージだけで同一視しないほうがいいです。

③勧誘手法とキャンペーンを見る

参考にした記事の一つ（IFS Assessment）に、 Amazonギフト券プレゼントキャンペーンについての記載がありました。 ギフト券という言葉だけを見て、気軽に申し込みたくなる人もいるかもしれません。 ただし、参加には細かい条件が設定されているようです。 この情報は、 当編集部がMIRAP公式サイトのキャンペーンページで直接確認したものではなく、 参考記事（IFS Assessment）の記載を基にしたものである点は、 先にお伝えしておきます。

Amazonギフト券プレゼントキャンペーンの参加条件

こうして条件を並べてみると、 このキャンペーンは誰にでも当たるものではないことが分かります。 年収・年齢・勤続年数という属性条件に加えて、 「Web面談を最後まで受けること」という条件は、ギフト券が面談を完遂させるための仕組みとしても機能している可能性があります。 本人確認書類の提示まで求められる以上、 気軽な気持ちで申し込む前に、条件を一つずつ確認しておいたほうがいいでしょう。

編集長のコメント

タダシ

『Amazonギフト券プレゼント』の文字だけ見て申し込むと、 実は年収・年齢・勤続年数、そして『Web面談を最後まで受けること』など、 細かい条件が並んでいます。

ギフト券は“きっかけ”であって“ゴール”ではないと考えたほうがいいです。

条件付き特典キャンペーンと景品表示法

少し話がそれますが、 こうした条件付きの特典キャンペーンには、一般的に景品表示法という法律の枠組みが関わってきます。 消費者庁の説明によると、 抽選などで景品を提供する場合は消費者庁「一般懸賞について」、 条件を満たした人全員に提供する場合は消費者庁「総付景品について」、 それぞれ景品の金額の上限の考え方が異なります。 MIRAPのキャンペーンが具体的にどちらに該当し、 適法かどうかをここで断定することはできません。 あくまで、条件付き特典キャンペーンには一般的にこうした規制の枠組みがある、という制度の紹介にとどめます。

相談から契約までの流れ

実際に相談から契約に進む場合、 大まかな流れを事前に把握しておくと、判断のタイミングを見失いにくくなります。

1. 1Web面談の予約
2. 2日程の確定
3. 3初回面談（ヒアリング・キャンペーン条件の確認）——ここでギフト券の対象条件に当てはまるかどうかの説明を受ける段階です
4. 4物件の提案
5. 5契約——総額と管理委託契約の解約条件を確認する前にサインしないことが、ここでの立ち止まりポイントです

資産運用の提案をオンライン面談で受ける形式は、 宮脇さきの海外不動産投資コンサル検証のような投資顧問型サービスとも共通します。 実績や資格の裏付けを自分で確認する姿勢が欠かせません。

編集長のコメント

タダシ

担当者対応に差があるという口コミは、他社の不動産営業でもよく見る話です。

人に依存する部分は、事前には見抜けません。

運営会社・株式会社SURE INNOVATIONを調べる

ここからは印象ではなく、 公的資料や公式サイトの記載で裏が取れる事実を見ていきます。 MIRAPを運営しているのは、株式会社SURE INNOVATIONという会社です。 参考にした記事の一つには、設立年や拠点について異なる記載がありました。 先に、その違いを整理しておきます。

参考記事との記載の違い

参考にした記事では「2012年・大阪で設立」と紹介されていましたが、 同社の公式サイトに記載された設立日は2017年9月29日で、5年ほどのズレがあります。 これは、参考記事の運営者やMIRAP自体を詐欺だと示す材料ではありません。 ただ、基本情報の裏取りが甘いまま紹介記事が広まっていることは、事実として指摘しておきます。

編集長のコメント

タダシ

他の紹介記事には『2012年・大阪で設立』と書かれていましたが、 公式の会社概要を確認すると、設立は2017年9月29日でした。

好意的な記事ほど、こういう基本情報の確認が甘くなりがちです。

株式会社SURE INNOVATION 会社概要（公式サイトより）

公式サイトの会社概要ページには、 代表者名・資本金・宅地建物取引業免許番号などが記載されています。 整理すると、次のとおりです。

宅地建物取引業免許番号の読み方

「国土交通大臣（1）第11218号」という表記、 見慣れない人も多いと思います。 国土交通省 近畿地方整備局「宅地建物取引業の範囲・免許権者・免許の要件等・有効期間について」の説明を踏まえて、 表記の意味を整理しました。

なお、この免許番号「国土交通大臣（1）第11218号」自体は、 同社の公式サイトの会社概要ページに記載されている数字です。 当編集部が国土交通省の免許業者検索システムで実地照合したものではありません。 「同社が公表している」という事実にとどめ、番号の正誤までは断定しません。 気になる方は、宅建業者検索システムで自分でも確認できます。

編集長のコメント

タダシ

宅建業免許を持つ実在企業であること自体は、安心材料の一つです。

ただし、免許番号を自分でも照合する手間は省かないほうがいいと思います。

解約・出口はどうなる？管理委託契約とキャンペーン特典を確認する

MIRAPは、区分マンションを購入したあとの管理を任せる、 月額の管理委託契約という仕組みです。 支払いは一度きりではなく、契約している間ずっと続きます。 契約前の説明より、契約後・解約したくなったときの条件のほうが、読み飛ばされがちです。

管理を任せている間は、毎月の管理費が発生し続けます。 途中でやめたくなったときに備えて、 解約予告の期間・違約金の有無・解約できるタイミングを、 申し込み前に確認しておく必要があります。 契約書に解約条件の記載が見当たらない場合は、 担当者に書面での提示を求めてください。

編集長のコメント

タダシ

入る前より、出る時の条件のほうが読み飛ばされがちです。

管理委託契約の解約条件、サブリースなら減額改定の条件、必ず契約前に確認してください。

面談での説明が口頭だけだった場合は、 その場で契約しないでください。 書面での提示を求めてから判断する。 管理委託契約全般に共通する、基本的な確認事項です。

申し込み前のチェックリスト

ここまでの内容を、申し込み前に確認する行動に落とし込みます。 一つでも「わからない」が残る項目があれば、 その場でサインしない、という判断も選択肢です。

• 管理費以外にかかる費用（修繕積立金・管理委託手数料・仲介手数料・ローン諸費用等）の総額が、契約前に書面で提示されているか
• Web面談で示された利回り・シミュレーション数値の前提条件（空室率・家賃下落率）が明記されているか
• Amazonギフト券キャンペーンの参加条件（年収・年齢・勤続年数・面談完遂等）を自分が満たしているか、満たさない場合の扱いを事前に確認したか
• 特定商取引法に基づく表記の運営者名・住所・連絡先・宅建業免許番号に空欄や不備がないか
• 宅地建物取引業の免許番号を、国土交通省または免許行政庁の検索システムで自分でも照合したか
• 賃貸管理委託契約・サブリース契約がある場合、家賃保証の減額改定・契約解除条項を確認したか
• 担当者の説明に納得できない場合、その場で契約せず持ち帰って検討する時間を確保したか

特典やキャンペーンを入口にした勧誘は、MIRAPだけの話ではありません。 投資・副業の勧誘全般については、 怪しい投資情報の見分け方でチェックポイントを整理しています。

編集長のコメント

タダシ

一つでも『わからない』が残るなら、 その場でサインしないのが安全です。

まとめ｜3つの視点を振り返る

もう一度、整理します。 実在企業であることと、契約内容が明確であることは、別の話です。 確認できたことだけを根拠に、契約するかどうかを決めてください。 契約を急ぐ理由は、こちら側には一つもありません。

編集長のコメント

タダシ

結論として、『実在するから安心』ではなく、 『確認できたから安心』にしてください。